戴德梁行長沙2013上半年房地產市場分析
"金九銀十"第一炮--長沙第35屆房交會
長沙：戴德梁行今日舉行新聞發佈會，探討長沙寫字樓市場、商鋪市場和城市綜合體市場的現狀及未來的發展態勢。
一、優質寫字樓物業供不應求，租金表現平穩，未來供應需求兩旺。
城市寫字樓市場的表現與城市經濟繁榮程度息息相關，同時與第三產業的發展有著不可分割的聯系。長沙近八年的GDP保持年均14.8%的高速增長，遠高於全國9.6%的平均水平，同時，長沙第三產業在目前GDP佔的比重仍然偏低，未來提升空間較大，因此相信長沙寫字樓市場未來有良好的發展前景。
從2012年開始，長沙迎來瞭真正國內5A級寫字樓，長沙寫字樓市場也隨之進入高峰期，吸納量穩步攀升。截止2013年二季度，長沙市優質寫字樓空置率為5.8%，租戶以金融、專業服務和房地產等為主，整體占比54%；就租金和售價來看，長沙優質寫字樓平均租金達到107.9元每平米每月，平均售價達到15,500元每平米。從未來兩三年的供應來看，長沙優質寫字樓供應主要集中在湘江沿線、芙蓉路金融生態區、河西濱江新城以及城南城東新區，大部分是作為城市綜合體的組合部分入市。
二、百貨為主導的商業模式將轉換為以購物中心為主導，未來商業供應激增。
城市商業的繁榮程度某種程度上可以通過該城市的社會消費零售總額和居民可支配收入來反映。近八年來，長沙社會消費零售總額和居民人均可支配收入穩步增長，2012年長沙社會消費零售總額高於中部六省會城市的鄭州、合肥、南昌和太原，2012年長沙居民人均可支配收入高於中西部的武漢、重慶、成都，位於中部六省會城市之首，可見長沙的消費能力十分強勁。
從目前長沙優質商鋪存量來看，傳統商圈和成熟商圈均以百貨為主，但自2011年至今相繼出現的大型購物中心卻打破瞭百貨一統天下的格局，購物中心靈活的業態組合成功吸引瞭消費者，聚客能力往往高於百貨，特別是餐飲業帶來的商場繁榮也促使老牌百貨商場改變單一的零售業態，轉而尋求多樣化體驗式業態組合發展模式。
從未來供應的優質商鋪來看，大部分將以城市綜合體的組合部分入市，以大型購物中心為主，數據顯示，未來五年將有接近300萬平方米的優質商場入市，主要集中在城市新區包括但不限於金融生態區、濱江新城、湘江路沿線、紅星商圈、武廣商圈、梅溪湖等。隨著地鐵和城際輕軌的相繼開通，城市新區也會隨著人流的匯聚而逐漸繁榮
三、城市綜合體向二三線城市發展，長沙綜合體項目遍地開花。
城市綜合體是一種集辦公、居住、購物、休閑娛樂、商務等功能於一體的物業形態，各組合部分之間相互依存、相互助益。從2010年開始，城市綜合體一詞在長沙開始興起，時至今基隆市消費者債務清理日，城市綜合體項目已經成為新開發物業的主流。據我司統計，從2010年到2015年，長沙將近有2,667萬平方米的綜合體供應。
截止目前為止，長沙城市綜合體項目超過30個，開發規模集中在80萬方以下，占比78%，主要分佈在濱江新城、梅溪湖片區為首的嶽麓區，占比38%，其次是占比22%的雨花區。從業態組合來看，以購物中心、住宅、公寓、酒店、寫字樓、商業街為主，大型的綜合體基本上涵括瞭所有的業態，其中，購物中心和酒店以自持為主，其他物業則以散賣散租為主城市綜合體項目的體量雖然較大，但長沙城市綜合體的開發進度卻十分迅速，預計將於2015年內可以陸續入市。預期未來長沙城市綜合體的市場將會是動態平衡的市場，一方面是供應的持續增長，一方面是經濟擴張基礎上的需求持續增長，最終將形成平衡。
修繕貸款技巧經驗談@勞工三重信貸四、市場總結與展望
從整體市場來看，長沙寫字樓租金穩步上揚，整體的空置率保持5.8%的低水平。未來六年全市交付物業將達到267萬平方米，供需兩旺。金融生態區和濱江商務區是未來發展的重點區域。未來大規模購物中心的供應，使長沙商鋪市場進入高速發展階段 。業態豐富多元的購物中心將成為長沙的商業主流，未來將逐漸向多商圈的方向發展。地鐵網絡的加速發展催生瞭一批綜合體項目的建設，目前在建綜合體集中分佈在地鐵1、2號線沿線，目前所有在售綜合體銷售率達70%，未來需求強勁。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-05/09493544437.shtml
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